آیین نامه اجرائی قانون تملک آپارتمان ها
مصوب ۱۳۴۷/۲/۸ با اصلاحات و الحاقات بعدی
برای دانلود فایل PDF آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها کلیک کنید
متن کامل قانون تملک آپارتمان ها مصوب ۱۳۴۳ با آخرین اصلاحات را اینجا بخوانید
بخش اول- قسمت‌های مختلف ساختمان
فصل اول- قسمت‌های اختصاصی
ماده ۱- قسمت‌هایی از بنا اختصاصی تلقی می شود که عرفاً برای استفاده انحصاری شریک ملک معین یا قائم مقام او تخصیص یافته باشد.
ماده ۲- علاوه بر ثبت اراضی زیربنا و محوطه باغ‌ها و پارک‌های متعلقه برای مالکیت قسمت‌های اختصاصی نیز باید به طور مجزا سند مالکیت صادر شود، مشخصات کامل قسمت اختصاصی از لحاظ حدود طبقه، شماره، مساحت، قسمت‌های وابسته، ارزش و غیره باید در سند قید گردد.
فصل دوم- قسمت‌های مشترک
ماده ۳- قسمت‌هایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنها که به طور مستقیم و یا غیرمستقیم مورد استفاده تمام شرکاء میباشد قسمت‌های مشترک محسوب می‌گردد و نمی توان حق انحصاری بر آنها قائل شد.
تبصره- گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیاء دیگر و همچنین نگاهداری حیوانات در قسمت‌های مشترک ممنوع است.
قسمت‌های مشترک در ملکیت مشاع تمام شرکاء ملک است، هر چند که در قسمت‌های اختصاصی واقع شده باشد و یا از آن قسمت عبور نماید.
ماده ۴- قسمت‌های مشترک مذکور در ماده ۲ قانون تملک آپارتمان‌ها عبارت از:
الف- زمین زیربنا خواه متصل به بنا باشد یا بنا به وسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد.
ب- تأسیسات قسمت‌های مشترک از قبیل چاه آب و پمپ، منبع آب مرکز حرارت و تهویه، رختشوی‌خانه، تابلوهای برق، کنتور‌ها، تلفن مرکزی انبار عمومی ساختمان، اطاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه‌های فاضلاب لوله‌‌ها از قبیل (لوله‌‌های فاضلاب، آب، برق، تلفن، حرارت مرکزی، تهویه مطبوع، گاز، نفت، هواکش‌ها، لوله‌‌های بخاری) گذرگاه‌های زباله و محل جمع آوری آن و غیره.
پ- اسکلت ساختمان.
تبصره- جدارهای فاضل بین قسمت‌های اختصاصی مشترک بین آن قسمت‌ها است مشروط بر اینکه جزء اسکلت ساختمان نباشد.
ت- درها و پنجره‌‌ها، راهروها، پله‌ها و پاگردها که خارج از قسمت‌های اختصاصی قرار گرفته اند.
ث- تأسیسات مربوط به راه پله از قبیل وسائل تأمین کننده روشنائی، تلفن و وسائل اخبار و همچنین تأسیسات مربوط به آنها به استثنای تلفن‌های اختصاصی، شیرهای آتش نشانی، آسانسور و محل آن، محل اختتام پله و ورود به بام و پله‌‌های ایمنی.
ج- بام و کلیه تأسیساتی که برای استفاده عموم شرکاء و یا حفظ بنادر آن احداث گردیده است.
ح- نمای خارجی ساختمان.
خ- محوطه ساختمان، باغ‌ها و پارک‌ها که جنبه استفاده عمومی دارد و در سند اختصاصی نیز ثبت نشده باشد
بخش دوم- اداره امور ساختمان
فصل اول- مجمع عمومی
طرز انتخاب و وظائف و تعهدات مدیر
ماده ۵- در صورتی که تعداد مالکین از سه نفر تجاوز کند مجمع عمومی مالکین تشکیل می شود.
ماده ۶- تشکیل مجمع عمومی مالکین اعم از مجمع عمومی عادی یا فوق العاده به موجب موافقتنامه بین مالکین خواهد بود، در صورت عدم توافق وزارت آبادانی و مسکن* ترتیب آن را خواهد داد.
*وظایف وزارت آبادانی و مسکن سابق، در حال حاضر بر عهده وزارت راه و شهرسازی است.
ماده ۷- در اولین جلسه مجمع عمومی ابتدا رئیس مجمع عمومی تعیین خواهد شد و سپس در همان جلسه مدیر یا مدیرانی از بین مالکین و یا اشخاصی خارج انتخاب می شود. مجمع عمومی مالکین باید لااقل هر سال یک بار تشکیل شود.
ماده ۸- برای رسمیت مجمع حضور مالکین بیش از نصف مساحت تمام قسمت‌های اختصاصی با نماینده آنان ضروری است.
تبصره- در صورت عدم حصول اکثریت مندرج در این ماده جلسه برای پانزده روز بعد تجدید خواهد شد، هرگاه در این جلسه هم اکثریت لازم حاصل نگردید جلسه برای پانزده روز بعد تجدید و تصمیمات جلسه اخیر با تصویب اکثریت عده حاضر معتبر است.
ماده ۹- کسی که به عنوان نماینده یکی از شرکاء تعیین شده باید قبل از تشکیل جلسه مجمع عمومی وکالتنامه معتبر خود را به مدیر یا مدیران ارائه نماید.
تبصره- در صورتی که مالک قسمت اختصاصی شخصیت حقوقی باشد نماینده آن طبق قوانین مربوط به شخصیت‌های حقوقی معرفی خواهد شد.
ماده ۱۰- هرگاه چند نفر مالک یک قسمت اختصاصی باشند باید طبق ماده ۷ قانون تملک آپارتمان‌ها از طرف خود یک نفر را برای شرکت در مجمع عمومی انتخاب و معرفی نمایند.
ماده ۱۱- مجمع عمومی شرکاء دارای وظایف و اختیارات زیر می باشد.
الف- تعیین رئیس مجمع عمومی
ب- انتخاب مدیر یا مدیران و رسیدگی اعمال آنها
پ- اتخاذ تصمیم نسبت به اداره امور ساختمان
ت- تصویب گزارش مربوط به درآمد و هزینههای سالانه
ث- اتخاذ تصمیم در ایجاد اندوخته برای امور مربوط به حفظ و نگاهداری و تعمیر بنا.
ج- تفویض اختیار به مدیر یا مدیران به منظور انعقاد قراردادهای لازم برای اداره ساختمان.
ماده ۱۲- کلیه تصمیمات مجمع عمومی شرکاء باید در صورت‌جلسه نوشته شود و به وسیله مدیر یا مدیران نگهداری شود.
تبصره- تصمیمات متخذه مجمع، باید ظرف ده روز به وسیله مدیر یا مدیران، به شرکای غایب و وزارت آبادانی و مسکن اطلاع داده شود.
ماده ۱۳- تصمیمات مجمع عمومی بر طبق ماده ۶ قانون برای کلیه شرکاء الزام آور است.
فصل دوم- اختیارات و وظائف مدیر یا مدیران
ماده ۱۴- مدیر یا مدیران مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی می باشند.
ماده ۱۵ (اصلاحی۱۳۵۳/۱۰/۲۸)- تعداد مدیران فرد بوده و مدت مأموریت آنها یک سال است. ولی مجمع عمومی میتواند این مدت را تغییر دهد.
ماده ۱۶– در صورت استعفاء، فوت عزل یا حجر مدیر یا مدیران قبل از انقضاء مدت مجمع عمومی فوق العاده به منظور انتخاب جانشین تشکیل خواهد شد.
تبصره ۱ (الحاقی۱۳۵۳/۱۰/۲۸)- در صورتی که سه نفر یا بیشتر از اعضای هیئت مدیره به جهات فوق از هیئت مدیره خارج شوند مجمع عمومی فوق العاده باید به منظور تجدید انتخاب هیئت مدیره تشکیل گردد.
تبصره ۲ (الحاقی۱۳۵۳/۱۰/۲۸)- در صورت خودداری شرکاء از تشکیل مجمع عمومی فوق‌العاده وزارت مسکن و شهرسازی حسب تقاضای لااقل سه نفر از شرکاء برای تشکیل مجمع عمومی اقدام خواهد نمود مگر آنکه تعداد آپارتمان‌ها از ده واحد کمتر باشد که در این صورت تقاضای یک نفر از شرکاء کافی خواهد بود.
ماده ۱۷- تصمیمات مدیران با اکثریت آراء معتبر است.
ماده ۱۸- مجمع عمومی یک نفر از مدیران را به عنوان خزانه‌دار تعیین می‌نماید خزانه دار دفتر ثبت درآمد و هزینه خواهد داشت که به پیوست قبوض و اسناد مربوطه برای تصویب ترازنامه به مجمع عمومی تسلیم و ارائه خواهد داد.
ماده ۱۹- مدیر یا مدیران امین شرکاء بوده و نمی توانند فرد دیگر را به جای خود انتخاب نمایند.
ماده ۲۰- مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند.
سهم هر شریک از حق بیمه با توجه به ماده ۴ قانون به وسیله مدیر تعیین و از شرکاء اخذ و به بیمه‌گر پرداخت خواهد شد.
ماده ۲۱- مدیر یا مدیران مکلفند میزان هزینههای مستمر و مخارج متعلق به هر شریک و نحوه پرداخت آنرا قبل یا بعد از پرداخت هزینه به وسیله نامه سفارشی به نشانی قسمت اختصاصی یا نشانی تعیین شده از طرف شریک به او اعلام نمایند.
ماده ۲۲- در کلیه ساختمان‌های مشمول قانون تملک آپارتمان‌ها که پیش از (ده) ۱۰ آپارتمان داشته باشد مدیر یا مدیران مکلفند برای حفظ و نگاهداری و همچنین تنظیف قسمت‌های مشترک و انجام سایر امور مورد نیاز بنا دربانی استخدام نمایند.
فصل سوم- هزینههای مشترک
ماده ۲۳ (اصلاحی ۱۳۵۹/۳/۱۷)- شرکاء ساختمان موظفند در پرداخت هزینههای مستمر و هزینه‌‌هایی که برای حفظ و نگاهداری قسمت‌های مشترک بنا مصرف می شود طبق مقررات زیر مشارکت نمایند:
در صورتی که مالکین ترتیب دیگری برای پرداخت هزینههای مشترک پیش بینی نکرده باشند سهم هر یک از مالکین یا استفاده کنندگان از هزینههای مشترک آن قسمت که ارتباط با مساحت زیربنای قسمت اختصاصی دارد از قبیل آب، گازو‌ئیل، آسفالت پشت بام و غیره به ترتیب مقرر در ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها و سایر مخارج که ارتباطی به میزان مساحت زیربنا ندارد از قبیل هزینههای مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگاهداری تاسیسات، باغبان، تزئینات قسمت‌های مشترک و غیره به طور مساو‌ی بین مالکین یا استفاده کنندگان تقسیم می گردد. تعیین سهم هر یک از مالکین یا استفاده کنندگان با مدیر یا مدیران میباشد.
تبصره(اصلاحی ۱۳۵۹/۳/۱۷)- چنانچه به موجب اجاره نامه یا قرارداد خصوصی هزینههای مشترک به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت آن استنکاف نماید مستأ‌جر میتواند از محل مال الاجاره هزینههای مزبور را پرداخت کند و در صورتی که پرداخت هزینههای جاری مشترک به عهده استفاده کننده باشد و از پرداخت استنکاف کند مدیر یا مدیران میتوانند علاوه بر مراجعه به استفاده کننده به مالک اصلی نیز مراجعه نمایند.
ماده ۲۴- هر یک از شرکا که در مورد سهمیه یا میزان هزینه مربوط به سهم خود، معترض باشد میتواند به مدیر مراجعه، و تقاضای رسیدگی نسبت به موضوع را بنماید. در صورت عدم رسیدگی، یا رد اعتراض، شریک میتواند به وزارت آبادانی و مسکن مراجعه کند.
ماده ۲۵- هزینههای مشترک عبارتست از:
الف- هزینههای لازم برای استفاده حفظ و نگاهداری عادی ساختمان و تأسیسات و تجهیزات مربوطه
ب- هزینههای اداری و حق‌الزحمه مدیر یا مدیران.
فصل چهارم- حفظ و نگاهداری تعمیر بنا
ماده ۲۶- در صورتی که بین شرکاء توافق شده باشد که هزینههای نگاهداری یک قسمت از بنا یا هزینه نگاهداری و عملیات یک جزء از تأسیسات فقط به عهده بعضی از شرکاء باشد فقط همین شرکاء ملزم به انجام آن بوده و در تصمیمات مربوط باین هزینه‌‌ها تعیین تکلیف خواهند نمود.
ماده ۲۷- مدیر یا مدیران به ترتیبی که مجمع عمومی تصویب می‌کند به منظور تأمین هزینههای ضروری و فوری وجوهی به عنوان تنخواه گردان از شرکاء دریافت دارند.
