نمونه رای با موضوع: عدم بطلان مطلق معامله مال مرهون یا بازداشتشده و عدم شمول مبحث ضمان درک به این دست معاملات
رای دادگاه
دعوای خانم… بر خواندگان : ۱)… و ۲)… با خواسته های
۱) بطلان، عقد بیع موضوع فروشنامه شماره ی… مورخ… در خصوص یک دستگاه آپارتمان دارای پلاک ثبتی… فرعی… مقوم به ۵۰۱۰۰۰.۰۰۰ تومان و با ارزش منطقه ای ۲۲.۳۲۶.۲۹۷ تومان،
۲) ۱۴۱.۰۰۰.۰۰۰ تومان بابت ثمن معامله و خسارت تاخیر تادیه از تاریخ وقوع بیع،
۳) غرامات وارده از باب ضمان درک، مقوم به ۳۱۰۰۰۰۰ تومان
۴) ۴۵۰۰۰۰۰۰۰۰ تومان بابت خسارت قراردادی موضوع بند ۳ از ماده ۵ فروشنامه فوق،
۵) خسارت تاخیر در انجام تعهد موضوع بند ۷ از ماده ۶ فروشنامه یاد شده، مقوم به ۷۰۰۶۵۰۰۰۰۰ تومان و
۶) تامین خواسته، به انضمام خسارت تاخیر تادیه و نیز خسارات دادرسی
بدین شرح است که ملک موضوع فروشنامه فوق را از خوانده ردیف نخست خریداری نموده (خوانده مزبور، از خوانده ردیف دوم وکالت داشته است) اما مشخص گردید ملک مزبور مستحق للغیر بوده و فروشنده نه تنها ملک را سابقا به چند شخص فروخته بلکه این ملک، از سال ۱۳۹۲، توسط اشخاص مختلف، توقیف شده است و با این مبانی، خواهان، خواستار صدور حکم به شرح خواسته است.
خواندگان با وجود ابلاغ، در نشست دادرسی این دادگاه حاضر نشده و دفاعی تدارک ندیدند و دادگاه با توجه به فنی بودن بررسی موضوع قرار ارجاع امر را به کارشناسی صادر نمود که کارشناس در نظریه خویش با کد رهگیری… مورخ ۱۴۰۲/۲/۲۴ که از اعتراض موجه خواهان و اعتراض خواندگان مصون ماند، ضمن پیاده سازی ملک مورد نزاع در طبیعت، احراز ننمود که خواندگان، قبل یا بعد از انتقال مالکیت ملک به خواهان آن را به شخص دیگری منتقل کرده باشند، دادگاه، توضیحی را لازم میداند برابر نامه ثبتی شماره… مورخ ۱۴۰۲/۹/۷، ملک، در مالکیت رسمی مشاعی بالسویه خواندگان بوده و برابر سند رهنی شماره… و مورخ ۱۳۹۱/۴/۲۴ تنظیم شده در دفترخانه اسناد رسمی شماره ۳۷ آستانه اشرفیه به میزان ۲۲۰۰۰۰۰۰۰۰۰ تومان در رهن بانک مسکن آستانه اشرفیه و نیز موضوع سه فقره بازداشت (توقیف) به نفع آقایان…. و نیز نیم عشر اجرایی است و تاریخ رهن و همه بازداشت های فوق پیش از تاریخ فروشنامه مورد استناد خواهان است.
اکنون باید دید آیا فروش مال مرهون و نیز مالی را که بازداشت بوده می توان از موارد مستحق للغیر دانستن مبیع مبحث ضمان درک شمرد یا خیر؟
برابر ماده ۷۹۳ قانون مدنی : ” راهن نمی تواند در رهن، تصرفی کند که منافی حق مرتهن باشد. مگر با اذن او. ولی آیا فروش مال مرهون، با حق مرتهن منافات دارد؟
گروهی از نویسندگان به طور مطلق، فروش عین مرهون را بدون اذن مرتهن، مجاز نشمرده اند و یا گفته اند راهن نمی تواند مورد رهن را بدون حفظ حقوق مرتهن بفروشد ولی با این قید حق انتقال را به غیر دارد زیرا این انتقال ضرری به حق مرتهن وارد نمی کند این قید از نظر رعایت حق خریدار مفید است ولی باید دانست که انتقال عین مرهون، زیانی به اصل حق مرتهن نمی رساند چه اینکه حق وی، حقی عینی است و با تغییر مالک از بین نمی رود مالک نیز بیش از آنچه دارد به دیگران منتقل نمیکند بنابراین در هر حال، مورد رهن، همچنان در گرو حق مرتهن است و برای حفظ این حق نیازی به مقید ساختن بیع و اشاره به حق مرتهن نیست. این حق را قانون بر خریدار تحمیل میکند زیرا خریدار نمی تواند حقی بیشتر از انتقال دهنده داشته باشد. بنابراین، از نظر رعایت ماده ۷۹۳، در نفوذ بیع نباید تردید کرد و تنها مساله ای که باقی می ماند این است که اگر خریدار از وجود رهن، آگاه نباشد، چگونه میتواند از ضرر خویش جلوگیری کند؟
به نظر می رسد باید وضعیت خریدار را در این مورد مانند کسی دانست که مالی را به گمان آزاد بودن خریده و بعد، دریافته است که حق انتفاع آن به دیگری تعلق دارد ( ماده ۵۳ قانون مدنی) در این حالت برای خریدار، حق فسخ معامله وجود دارد.
با این وجود، از لحن ماده ۳۴ مکرر قانون ثبت اسناد و املاک (اصلاح شده در تاریخ ۱۳۵۱/۱۰/۱۸) چنین بر می آید که قانونگذار، به بدهکار اجازه نداده است که پیش از آزاد ساختن عین مرهون، آن را به دیگری منتقل سازد.
زیرا در متن اصلاح شده، اختیار بدهکار درباره رهن مجدد عین با حفظ حقوق بستانکار مقدم حذف شده و به جای آن چنین آمده است: «در کلیه معاملات مذکور در ماده ۳۴ این قانون، بدهکار می تواند با تودیع کلیه بدهی خود اعم از اصل و اجور و خسارات قانونی و حقوق اجرائی نزد سردفتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند، مورد معامله را آزاد و آن را به دیگری منتقل نماید…»
بدین ترتیب، قانونگذار، در مقام بیان اختیار راهن، به جای اشاره به امکان معامله با قید حق بستانکار، تنها راهی را که نشان داده، آزاد ساختن عین مرهون است.
ماده ۲۲۳ قانون امور حسبی نیز که تصرفات ناقل ورثه را بدون اجازه بستانکاران در ترکه، نافذ نمی داند، این نظر را تقویت میکند که راهن، حق انتقال مورد رهن را بدون اذن مرتهن، به دیگری را ندارد.
اما در نهایت با صدور رای وحدت رویه شماره ۸۳۲ دیوان عالی کشور، به باور دادگاه، باید به نظریه نخست، پایبند بود.
در این رای آمده است : «نظر به اینه با تحقق عقد رهن، مالکیت عین، کماکان، متعلق به راهن است و مرتهن، به تبع طلب خود نسبت به عین مرهون، حق عینی دارد و به استناد این حق میتواند از محل فروش آن با رعایت تشریفات قانونی، طلب خود را استیفاء نماید، چنانچه حقوق مرتهن به نحوی از انحاء تامین یا طلب وی تادیه شود، انجام بیع نسبت به عین مرهون توسط راهن، منافاتی با حقوق مرتهن و ماده ۷۹۳ قانون مدنی و رای وحدت رویه شماره ۶۲۰ مورخ ۱۳۷۶/۸/۲۰ صادر شده از هیات عمومی دیوان عالی کشور ندارد و دعوای الزام به فک رهن به طرفیت فروشنده مال مرهون، قابلیت پذیرش را دارد.»
با توجه به آنچه گفته شد، بر اساس توقیف یا رهنی بودن مال مورد معامله، خواهان نمی تواند خواستار بطلان معامله شود و ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی نیز در راستای حمایت از حقوق داین وضع گردیده و بطلان مذکور در این ماده، نسبی بوده و به سود داین است نه خریدار و خواسته درست وی به فرض اینکه جاهل به موضوع بوده، تایید (اعلام (تنفیذ )) فسخ قرارداد یاد شده است.
از طرفی پذیرش خواسته دوم و نیز پذیرش خواسته سوم (اگر خسارتی به خواهان وارد شده باشد) فرع بر پذیرش دعوای فسخ میباشد که هنوز در این خصوص خواسته ای طرح نشده است.
خواسته بطلان بیع یاد شده، از جهت اینکه ملک به غیر فروخته شده نیز قابل استماع نیست زیرا اگر چه کارشناس و دادگاه در این خصوص، فروش مال غیر را به خواهان احراز ننمودند اما این عدم احراز، مطلق نبوده و ممکن است بعدا انتقال به غیر کشف شود زیرا هیچ کس جز خواندگان شاهد لحظه لحظه زندگی آنان نبوده و نمی تواند ادعا کند که مالکیت ملک را به غیر انتقال نداده اند بنابراین دادگاه ناگزیر به باز گذاشتن راه طرح دعوای ابطال در این خصوص برای خواهان خواهد بود.
بنا به مراتب فوق دادگاه، در خصوص خواسته های نخست تا سوم، به استناد ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی، قرار عدم استماع دعوا را صادر و اعلام میدارد خواسته پنجم خواهان نیز به باور دادگاه، قابل استماع نیست زیرا خسارت موضوع این خواسته، زمانی به خواهان تعلق میگیرد که نامبرده، به قرارداد باقی بوده و خواستار الزام خواندگان به انجام تعهدات آنان باشد اما نامبردگان با وجود آنکه امکان قانونی انجام تعهدات را داشته باشند از انجام این مهم خودداری کنند.
این در حالی است که خواهان در این پرونده، عدم بقای خود را به قرارداد، اعلام نموده است. بنابراین در خصوص این خواسته نیز به استناد ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی، قرار عدم استماع دعوا را صادر و اعلام میدارد.
درباره خواسته ششم، از آنجا که خواهان، نه تنها رقم مورد درخواست را برای تامین (امنیتبخشی) اعلام ننمود، بلکه با وجود ابلاغ، خسارت احتمالی ناشی از اجرای قرار تامین خواسته را نیز تودیع نکرد. پس در این باره به استناد بند ” د ” از ماده ۱۰۸ قانون آیین دادرسی مدنی، قرار رد درخواست تامین خواسته را صادر و اعلام می دارد.
اما نظر به اینکه خواندگان، در فروشنامه فوق (بند ۳ از ماده ۵) پرداخت مبلغ ۴۵۰۰۰۰۰۰۰۰ تومان را به خواهان در صورتی که ملک در رهن با توقیف باشد، پذیرفتهاند، نظر به اینکه اقتضای اصل عدم، عدم علم خریدار (خواهان) نسبت به محدودیتهای یاد شده در خصوص مبیع است و از آنجا که خواندگان، دلیلی مبنی بر علم خواهان به این موارد ارائه ننمودند، بنابراین دادگاه، دعوای خواهان را در این خصوص وارد دانسته و به استناد مواد ۱۰، ۲۱۹ و ۲۲۳ قانون مدنی و ۱۹۸، ۵۱۵، ۵۱۹ و ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی، حکم به محکومیت بالسویه خواندگان به پرداخت مبلغ ۴۵۰۰۰۰۰۰۰۰ تومان بابت اصل خواسته، ۳۰۰۰.۵۰۰ تومان بابت هزینه دادرسی، اوراق و ارسال دادخواست از طریق دفتر خدمات قضایی، ۲۰۸۰۰۰۰۰۰ تومان بابت دستمزد کارشناس و نیز خسارت تاخیر تادیهی مبلغ ۴۵.۰۰۰.۰۰۰ تومان از تاریخ مطالبه ارسال اظهار نامه ( ۱۳۹۸/۱۱/۱۹) تا اجرای حکم طبق شاخص اعلامی، و نیز بانک مرکزی ایران با محاسبه اجرای احکام مدنی دادگاه در حق خواهان، صادر و اعلام میدارد.
این رای در خصوص محکومیت خوانده ردیف دوم، غیابی و ظرف بیست روز پس از ابلاغ، قبال واخواهی در این شعبه دادگاه و سپس ظرف بیست روز، قابل تجدید نظر در دادگاه محترم تجدید نظر استان گیلان و در خصوص سایرین و سایر بخشهای آن حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدید نظر به شرح فوق است.
مرتضی پورعلی
رئیس شعبه … دادگاه عمومی حقوقی شهرستان…